Сегодня в Украине существует животрепещущая проблема правового регулирования перевода помещений из жилого фонда в нежилой, и наоборот. Загвоздка в том, что в Украине до сих пор действует Жилищный кодекс советского образца, а вносимые в него изменения не касаются этого вопроса.
Следует отметить, что если относительно перевода жилой недвижимости в нежилую правовое регулирование предусмотрено, то в случае возникновения необходимости перевода нежилой недвижимости в жилую мы сталкиваемся с полным его отсутствием.
Что такое жилые и нежилые помещения?
Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).
Стоит отметить, что 10 октября 2011 г. парламентарии уточнили понятие жилой и общей площади. Соответствующий Закон еще не вступил в силу, он начнет действовать с момента официального опубликования. Согласно новой редакции ст. 6 ЖК, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для постоянного проживания в них граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных помещений и общежитий. По-прежнему запрещается предоставление жилых помещений для потребностей производственного характера.
Анализируя нормы ЖК, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая, что исходя из норм ЖК, использовать жилые помещения под производство запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот.
Правовое регулирование изменения назначения недвижимости
Как уже было отмечено, действующее законодательство регулирует только перевод жилого помещения в нежилое. Согласно ст. 8 ЖК, перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд. При этом принятию решения должно предшествовать внесение соответствующего предложения от министерства, госкомитета, ведомства или общественной организации (относительно объектов ведомственного и общественного жилфонда). Как видим, норма сама по себе является устаревшей и, кроме того, не устанавливает ни перечня исключительных случаев, ни какой-либо детально прописанной процедуры для осуществления перевода жилого помещения в нежилое.
На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос (дом либо признается непригодным для проживания, либо меняется его функциональное назначение).
Схематично процедура изменения целевого назначения выглядит следующим образом: 1) собственник помещения обращается в КГГА; 2) КГГА дает соответствующие поручения (управлению экономики – заключить с собственником жилого помещения договор на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города; райадминистрации – рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода); 3) райадминистрация принимает позитивное решение и отправляет КГГА письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода; 4) производится оплата паевого взноса; 5) после этого управление жилищного хозяйства готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения в нежилой фонд; 6) КГГА выдает распоряжение о переводе помещения в нежилой фонд; 7) БТИ регистрирует право собственности на нежилое помещение.
Если перевод осуществляется через признание недвижимости непригодной для проживания, вышеуказанным действиям должно предшествовать обращение в райадминистрацию, которая должна выдать соответствующее поручение межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений на проведение такого обследования и составление соответствующего акта.
Необходимо остановиться и на ограничениях, установленных для перевода жилой недвижимости в нежилую. Согласно Основным положениям Порядка, перевод жилого помещения в нежилое для нужд производственного характера запрещен.
Перевод помещения в нежилой фонд допускается лишь в случае, если оно расположено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и других этажах жилых домов, при условии, что оно имеет отдельный выход или имеется возможность его оборудования, и при условии согласия собственника дома.
Такие помещения могут использоваться для размещения офисов и прочих помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские).
Что же касается перевода нежилого помещения в жилое, то, как упоминалось выше, этот вопрос совершенно не регулируется действующим жилищным законодательством. Более того, учитывая, что к таким правоотношениям применяется императивный метод правового регулирования (т. е. участник правоотношений может действовать исключительно в пределах, разрешенных законодательством), любая схема перевода нежилой недвижимости в жилую может рассматриваться как незаконная. Хотя на этот счет возможно и иное суждение. Речь идет о применении аналогии закона, т. е. о применении норм о переводе жилой недвижимости в нежилую к переводу нежилых помещений (или зданий) в жилые. Однако при императивном методе правового регулирования применение аналогии, как правило, является недопустимым.
В сети Интернет можно встретить объявления об услугах по переводу нежилой недвижимости в жилую. Услуги эти дорогостоящие, а лица, их оказывающие, пользуются различного рода коррупционными схемами, что само по себе незаконно. С юридической же точки зрения на сегодняшний день проблема так и остается нерешенной.
Новый ЖК решит проблему
Новый ЖК призван восполнить существующий пробел в законодательстве. Его проект уже одобрен парламентариями в первом чтении и в настоящее время подготовлен ко второму чтению в Верховной Раде (см. законопроект №2307-д). Этим документом, в случае его принятия, будет урегулирован как вопрос перевода жилых помещений в нежилые, так и вопрос перевода нежилых помещений в жилые. Соответственно, после вступления нормативного документа в силу эта проблема найдет свое разрешение в рамках правового поля. Ст. 11 проекта ЖК предусмотрено, что основаниями для перевода жилых зданий в нежилые являются: 1) признание их в установленном законодательством порядке непригодными для проживания людей; 2) принятие решения об изменении функционального назначения помещения.
Для этого будет необходимо: наличие волеизъявления собственника жилья и согласия собственника дома; наличие заключений госорганов относительно такого перевода. При этом установлено требование о том, что помещение должно располагаться на первом этаже. Если же оно расположено выше, то должен быть оборудован отельный вход, а помещения, расположенные под ним, также должны быть нежилыми.
Проектом нового Жилищного кодекса предусмотрен перевод нежилых зданий (их частей) в жилые, но лишь как исключение при условии наличия волеизъявления и согласия собственника (сособственников) помещения, а также заключений государственных органов о возможности такого перевода.
Проектом нового ЖК также предусмотрено, что изменение функционального назначения недвижимости отнесено к компетенции органов местного самоуправления, а основанием для осуществления перевода является соответствующее заявление собственника. Порядок же проведения такого перевода должен быть разработан и утвержден Кабинетом министров. Кроме того, к компетенции Кабмина отнесено и определение перечня видов деятельности, разрешенных в нежилых помещениях жилых домов.
Таким образом, как видим, после принятия нового Жилищного кодекса проблема осуществления перевода нежилых помещений в жилые должна быть разрешена. А относительно перевода жилого фонда в нежилой проектом ЖК предусматриваются нормы, соответствующие нынешнему положению вещей.
Заключение
Итак, анализ существующего правового регулирования вопросов изменения назначения недвижимого имущества позволяет прийти к выводу, что в настоящее время абсолютно легально можно перевести жилую недвижимость в нежилую, вследствие чего на законных основаниях ее можно использовать для осуществления хоздеятельности. Но перевод нежилой недвижимости в жилой фонд не урегулирован. Следовательно, легально осуществить такой перевод недвижимости (даже при условии ее соответствия нормам и стандартам, установленным для жилья) не представляется возможным. Проблема будет решена лишь с принятием нового ЖК.
Источник: Судебно-юридическая газета
|
