Хороший риэлтор должен знать особенности строительства зданий, знать деление зданий на группы (по времени постройки) и дать правильную консультацию своему клиенту.

Основные группы зданий (по периоду постройки):

Дореволюционные (старинные)                                              до 1920 года
Довоенные                                                                          до 1941 года
Послевоенные ("сталинки")                                                    до 1956 года
Массовое типовое строительство ("хрущевки")                        до 1965 года
Массовое улучшенное строительство ("панельки")                        1981года
Современное серийное строительство  
Индивидуальные проекты

Позже, начиная с 1932-36 года, в квартиры возвращались подсобные помещения - повысилась комфортность жилья. Но при этом комнаты проектировались одинаковыми (равнозначными) - коммунальное поселение.

Тогда же начинают строиться дома для отдельных семей ("Дома специалистов"). Там очень хорошие квартиры, которые даже сейчас представляют интерес для Покупателей. 

Большое преимущество "сталинок" - это стены из трех полнотелых кирпичей (75 см). Параметры таких стен по теплопроводности приближаются к значениям современных СНИПов.

Кроме того, большие окна, подсобные помещения и много другое.

Период "хрущевок" продолжался примерно до середины шестидесятых годов. Эти были новые для киевлян название: хутор Нивки, Чоколовка, хутор Отрадный, Соцгород. Эти жилые массивы позволили сотням тысяч семей, живущих в подвалах, бараках, в коммуналках получить по тем временам высококомфортное жилье. Строитель, проектировщик, архитектор были самыми престижными профессиями.

Старые массивы расположены близко к Центру города, они благоустроены, озеленены, обеспечены транспортом, там сложился свой быт, свой микроклимат.

Квартиры в "хрущевках" предназначены для заселения одной семьи.

Вероятно, при массовой застройке главными факторами были скорость строительства, экономичность планировочных и технологических решений. При этом квартиры, с точки зрения сегодняшнего потребителя, не комфортны и не благоустроены:
* отсутствуют подсобные помещения;
* однообразная планировка квартир;
* низкий уровень инженерного оборудования;
* отсутствуют лифты и мусоропроводы (в пятиэтажных домах).
* облупились и потрескались фасады дома;
* требует капитального ремонта кровля;
* требуют утепления стены, окна и балконные двери.

Поскольку квартиры предназначались для заселения одной семьи, они не имеют четкого деления на функциональные зоны. Квартиры представляют собой единый функциональный объем, которым пользуется одна семья. Поэтому проектировщики могли применить и проходные комнаты, и совмещенный санитарный узел, уменьшенные подсобные помещения (передние, кухни), выход кухни прямо в комнату, выход ванной комнаты в кухню и другие "интересные" решения.

В этот же период стали применяться укрупненные стеновые элементы. Началось с блоков из кирпича, изготовленных заводским способом. Затем стали широко применяться стеновые панели разнообразной конструкции.

Безусловно, применение КК дало очень много: снизилась стоимость строительства, сократились сроки и т. д. и т. п.

Но... Уважаемые Покупатели. Если у Вас есть выбор... подумайте о своем здоровье.

Что есть панель: металлический каркас, заполняемый бетоном (цемент, песок, вода) и наполнителем, как правило (в Киеве), гранитным щебнем (радиоактивность!).

У панелей - достаточно высокая теплопроводимость (зимой - холодно, летом - жарко). При нарушении наружного защитного слоя, бетон впитывает влагу и держит ее. Происходит "выветривание" панелей, появление трещин и т. п.

Со временем необходимо заменять стыки между панелями (А кто их меняет?).

Замена "столярки" в панельных домах сопряжена с рядом трудностей. И вообще, ремонт в "панельках" затруднен.

Панельные стены плохо "дышат".

Так что, уважаемые Покупатели, думайте!

В последнее время появились проекты (и не только проекты) по реконструкции пятиэтажек.

Предлагается надстройка этажей и мансард, устройство в них комфортабельных квартир. Перепланировка квартир на 1-5 этажах с увеличением площади кухонь, пристройкой остекленных лоджий, лифтов и мусоропроводов.

Одновременно проводятся мероприятия по сохранению тепла, уменьшению эксплуатационных расходов жильцов.

Реконструкцию здания можно проводить с отселением жильцов и без отселения.

Реконструкция с отселением - полная перепланировка, надстройка этажей (мансарды), двухуровневые квартиры, пристройки для увеличения площадей комнат, монтаж лифтов, мусоропроводов, проведения энергосберегающих мероприятий и т. п.

Реконструкции без отселения - комплекс энергосберегающих технологий и надстройку 1-2 этажей.

Предпочтительно проводить реконструкцию целого квартала или микрорайона.

При этом решается целый ряд социальных проблем, уплотняется застройка за счет строительства новых общественных зданий, гаражей (в. т. подземных), надстроек всех домов, замене подземных коммуникаций.

На первых этажах могут быть организованы магазины, кафе, офисы, медучреждения и др.

Квартиры в надстройках могут иметь любую (по заказу) планировку и площадь до 250 кв. м.

Нельзя забывать, что старые массивы расположены в Центральных районах города, и при реконструкции дома, стоимость кв. м резко повысятся (инвесторы, задумайтесь!).

Стены в современных многоквартирных домах в основном изготовленные из:
* кирпича "красного"
* кирпича "светлого"
* монолитного керамзитобетона
* сборных панельных плит

"Красный" кирпич - из глины, низкая проводимость, низкий объемный вес (примерно 1800 кг/м куб). По технологии подвергается обжигу, т. е. выгорают все минеральные добавки, влага и другие "вредные" вещества. Не боится сырости. Хорошо дышит (!). Все старые дома, а также современные "дорогие" дома выполнены из "красного кирпича".

"Светлый" кирпич - из силикатной глины, не обжигается, в нем остаются все минеральные составляющие. Поглощает влагу. Со временем разрушается, менее прочный. Хуже "дышит" по сравнению с "красным".

Монолитный керамзитобетон - современный метод строительства. В Киеве уже построены несколько зданий по такой технологии. Не самые хорошие отзывы с точки зрения здоровой среды обитания. В сравнении со стенами из сборных панелей нет швов, т. е. долговечность и надежность выше.

Сборная железобетонная панель. Если при изготовлении панели нарушилась технология и толщина слоя керамических камней меньше запроектированного, стена "промерзает", и ее необходимо дополнительно утеплять. В качестве наполнителя может применяться гранитный щебень, а это радиоактивность.

При нарушении защитного слоя бетон впитывает влагу и держит ее. Происходит "выветривание" панелей, появление трещин и т. п.

Несколько слов о теплопроводности стен. Это важный вопрос. Современные требования к теплоизоляции наружных стен достаточно высоки (экономия и сохранение тепла). Если делать стену без теплоизоляции, например, из "красного" (самого лучшего по теплопроводным свойствам) кирпича, то толщина стены должна быть 1 м 54 см (немало). Поэтому в зданиях применяются современные утеплители: изовер, URSA, стиродур и другие, имеющие очень низкий объемный вес (до 20 кг/м куб).

При осмотре здания постарайтесь, если сможете, выяснить конструкцию стены, материал утеплителя и т. п.

О ГОРИЗОНТАЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТАХ ЗДАНИЙ

Перекрытие - внутренняя горизонтальная ограждающая конструкция здания.

Различают: междуэтажные, чердачные (разделяющие верхний этаж и чердак), подвальные, цокольные, (между первым этажом и подпольем), над проездами и др. Перекрытия воспринимают и передают на опоры нагрузки от людей, оборудования, мебели, перегородок и т. п.; Выполняют функции звуко- и теплоизоляции, а также выполняют важнейшую роль в обеспечении жесткости здания (горизонтальные диафрагмы жесткости).

К перекрытиям предъявляются требования по огнестойкости, которые подразделяются на пять степеней.

По роду материалов различают перекрытия: железобетонные (с гибкой или жесткой арматурой), по металлическим балкам, железокерамические, по деревянным балкам.

В старинных зданиях (замки, крепости) в качестве перекрытий применялись каменные плиты, опирающиеся на балочные перекрытия из каменных блоков.

В дореволюционных (старинных, до 1920 года) и довоенных (до 1941 года) зданиях перекрытия, как правило, деревянные или комбинированные.

Когда Вам говорят - в доме деревянные перекрытия, это не значит, что между этажами сплошной кусок дерева. Перекрытия, особенно деревянные, сложная конструкция. Основа ее - балки, воспринимающие всю нагрузку и передающие ее на опоры здания.

Балки вытесывались из бревен сосновых пород (высокая прочность), диаметром 30-40 см, отношение высоты балки к ширине было, как правило, 4 к 3.

Расстояние между балками применялось от 1 до 1,5 м. При таком расстоянии, как правило, не происходит "провисания" потолка.

Можно встретить и другой принцип: расстояние между балками - кратное размеру кирпича, т. е. 65, 78, 91 и 104 см.

Наиболее слабым местом в перекрытиях с деревянными балками являются места заделки концов балок в наружные стены. Необходимо было обеспечивать такую технологию, которая препятствовала бы разрушению древесины.

Для этого принимались меры против возможности конденсирования паров воздуха помещения при соприкосновении с холодными стенками "гнезда" - места заделки (опоры) балки.

Глубина заделки применяется до 25 см, но не менее 15 см.

Концы балок на длину 50 - 60 см антисептируются, т. е. предохраняются от гниения. Это достигалось специальной просмолкой, а позднее концы балок (только не торцы) плотно оклеивались толем в два слоя на смоле.

Мы разобрались с деревянными балками. А что между ними?

Верхняя часть конструкции перекрытия - пол. Пол кладется на лаги, которые в свою очередь - на балку. Между балками и лагами устраивались прокладки из 3 слоев толя (звукоизоляция). На лаги укладывается чистый пол из досок. Для паркетного пола по лагам устраивался сплошной настил из одного или двух слоев досок (черный пол). По нему кладется паркет.

Чтобы создать гладкий потолок снизу к балкам перекрытия прибивается подшивка из досок толщиной 2-2,5 см. на которую наносится одранковка и штукатурка. Под дранкой может быть слой войлока для повышения качества потолка и изолирующих свойств перекрытия.

Между полом и потолком насыпается засыпка имеющая тепло- и звукоизоляционные свойства.

Деревянные перекрытия имеют много достоинств: дешевизна, малый вес, хорошие теплотехнические и звукоизоляционные качества. Однако имеются и существенные недостатки - дерево в неблагоприятных условиях быстро разрушается из-за гниения или развития дереворазрушающих насекомых.

Общая толщина деревянного перекрытия достигает обычно 45 см. Наиболее часто встречаются дефекты: повышенная зыбкость и повреждения концов балок в местах опора на наружные стены.

Если перекрытия сконструированы и эксплуатируются правильно, то могут прослужить более 100 лет.

Основой комбинированных перекрытий являются металлические балки. Такие перекрытия обеспечивают большую долговечность, особенно в местах с повышенной влажностью. Кроме того, перекрытия по металлическим балкам имеют меньшую толщину по сравнению с деревянными.

Металлические балки укладывались на расстоянии от 0,8 до 1,6 м. одна от другой.

К недостаткам перекрытий по металлическим балкам относятся плохие тепло- и звукоизоляционные качества. 

Концы металлических балок обертывают войлоком, а штукатурку потолка также ведут по войлоку.

Перекрытия по металлическим балкам достаточно надежны и обладают, безусловно, большей долговечностью по сравнении с деревянными. Но и эти перекрытия имеют недостатки - в местах повышенной влажности на металле образуется коррозия.

Конструкция самого перекрытия примерно такая же, как и у деревянного.

Железобетонные - это стандартные перекрытия в современных зданиях.

Покупатель и его Брокер должны знать, какие перекрытия в покупаемой квартире. Спросите у хозяев. Подойдите в ЖЕК. Посмотрите на характер трещин на потолке. Трещины в сборных железобетонных перекрытиях проходят, как правило, но краям панелей. Можно постучать в потолок. Звук при железобетонном перекрытии и деревянном разный. Найдите квартиру в доме, где делался ремонт. Там точно знают, какие перекрытия.

Не пожалейте времени. Ваши усилия окупятся.