Вы собираетесь купить или продать квартиру? Самое время перейти к юридическим аспектам покупки.

Ведь это не менее важная часть такой крупной и судьбоносной сделки. Какие документы нужны для купли-продажи квартиры и на что стоит особенно обратить внимание.

Проверка документов на квартиру дело не из легких. И в случае с покупкой новостроя и в случае приобретения квартиры на рынке вторичного жилья количество необходимых документов - около десятка. Отсутствие или неполнота каждого из них может привести не только к потере ваших средств, но и к длительным судебным разбирательствам и нервотрепкам. Но паниковать не стоит. Перечень бумаг, которые должен предоставить продавец стандартен, процедура их проверки - тоже.

Покупка новостроя

Если, все-таки, не побоялись рискнуть и вкладываете средства в строящийся дом, давайте мы попробуем помочь вам свести эти риски к минимуму.

И так – пришли мы к застройщику. Какие документы он должен нам предоставить?

Государственный акт на землю. В нем должен быть указан владелец земли, размер земельного участка и указано ее целевое назначение (в нашем случае строительство жилого дома).

Строительные работы выполняет компания, которая имеет лицензию на строительство и договор на генеральный подряд.

Застройщик должен владеть землей или предоставить документы, согласно которым он работает на данном земельном участке на законных основаниях. Это может быть договор аренды и суперфиции (обозначает особое вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу.

Может передаваться по наследству, выступать в роли кредитного залога, может быть отчужден в пользу третьих лиц. Устанавливается на определенный или неопределенный срок).

Заказчик строительства должен иметь проектную и разрешительную документацию. Что касается проектной документации, достаточно просмотреть стадию "П" - проект.

Если строительство началось до апреля 2011 года, то должно быть уведомление про начало строительства или разрешение на проведение строительных работ. Если же строительство началось после апреля 2011 года, необходима декларация о начале строительства с пометкой ГАСКО.

Перед вами ответственность несет 3 компании: заказчик строительства, генеральный подрядчик, компания, разработавшая проект.

Взяв копии можно, придя домой, воспользоваться помощью интернета. В сети можно найти как официальные сайты компаний, так и отзывы других инвесторов, вплоть до форумов, посвященных конкретным домам. Там можно найти массу полезной информации включая фотографии этапов строительства.

Часто бывают случаи, когда строительная компания возвела десяток домов, в них живут люди, но прав собственности на свои квартиры они не имеют. А значит, фактически и юридически не имеют права там жить и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. В любую минуту все жильцы дружно могут оказаться на улице.

Очень внимательно отнеситесь к договору, который вы подпишете со строительной компанией. У вас, скорее всего, не получиться внести в него изменения, но, по крайней мере, вы уже будете готовы к скользким моментам, без которых не обходиться ни один договор. Ведь лучше заранее знать, где "постелить соломку".

Причем еще один немаловажный момент покупки: еще раз обратите внимание на всех участников строительства и их функции в данной цепочке. Зачастую авторитетное имя строительной компании или крупного банка не будет априори гарантией отсутствия проблем или своевременного успешного окончания строительства. Если в документах стоит известная строительная организация, но заказчиком выступает другое лицо – может случиться так, что у заказчика не хватит собственных средств для завершения строительства и вы будете заложником активности продаж квартир в данном доме и экономической ситуации в целом по стране.

Квартира на вторичке

Теперь перейдем к особенностям оформления документов при покупке квартиры на рынке вторичного жилья.

И так, какие документы должны быть для правильного оформления договора купли продажи.

Согласно действующему законодательству Украины, документами, которые подтверждают право собственности на квартиру, являются:

Свидетельство о праве собственности на жилье (после приватизации), выданное органом приватизации.
Свидетельство о праве собственности на жилье (после инвестиционного договора), выданное органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления.
Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив).
Регистрационное удостоверение и справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК.
Договор купли-продажи (при указании в договоре отсрочки платежа необходимо заявление продавца о полной выплате).
Договор мены, дарения, пожизненного содержания.
Свидетельство о праве на наследство по закону или на основании завещания.
Свидетельство о праве собственности на часть совместной собственности супругов.
Свидетельство о приобретении квартиры с публичных торгов.
Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Все вышеперечисленные документы в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Для покупки квартиры от продавца недвижимости необходим такой пакет документов:

Документ о праве собственности на недвижимость.
Паспорта, справки о присвоении идентификационного номера для всех собственников недвижимости, супруги или супруга собственника, если продавец состоит в браке.
Справка о присвоении идентификационного номера для детей, если дети являются собственниками недвижимости.
Справка-характеристика, выданная БТИ для отчуждения объекта.
Свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке.
Свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга, если продавец состоял в браке.
Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на продажу недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
Свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости.
Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан).
Справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
Форма N3 из ЖЭКа.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Необходимый пакет документов для покупателя недвижимости:
Паспорта всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке.
Справки о присвоении идентификационного номера всех покупателей недвижимости, супруги или супруга покупателя, если покупатель состоит в браке, а также детей, если дети будут покупателями недвижимости.
Свидетельство о регистрации брака, если покупатель состоит в браке.
Свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти супруга, если покупатель состоял в браке.
Заявление (письменное согласие) супруги или супруга на покупку недвижимости, нотариально оформленное, если супруг или супруга отсутствует на подписании договора.
Свидетельство о рождении детей, если дети будут покупателями (собственниками) недвижимости.
Нотариально оформленную доверенность на право подписания договора, в случае подписания договора представителем покупателя.

Кроме того с 01.11.2011 вступило в силу Постановление КМ Украины, которое обязывает в случае оформления продажи или обмена недвижимости, которые подпадают под пятипроцентный налог(право собственности на недвижимость получено меньше, чем три года назад или продавец в текущем году уже произвел продажу или обмен недвижимости, в соответствии с п.172.11 Ст. 172 Налогового кодекса Украины), произвести оценку данного объекта. Т.е. в пакете документов, который подается нотариусу, должна присутствовать оценка. При этом оценку может производить только сертифицированный Фондом Госимущества Украины оценщик.

Проверка

Проверить всю историю владения квартирой в БТИ. Особое внимание нужно уделить смене собственников в последние пять лет. Если таких собственников было несколько, не исключен случай перепродажи квартиры и возврата ее прежнему владельцу через суд.

Проверить снятие с регистрации из паспортного стола - кто снялся с регистрации, когда и при каких обстоятельствах. Бывают случаи, когда неожиданно возникают проблемы с пропавшими без вести или снятыми с регистрации по решению суда.

Нет ли ограничений на отчуждение имущества. Недвижимость может быть в залоге или предметом судебных споров.

Так же нужно просмотреть документы продавца и его близких, проверить его дееспособность.

Нежелательно покупать недвижимость у инвалида, если ему срочно нужны деньги на серьезную операцию. Суд может вынести решение, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств, и признать сделку недействительной. Тогда квартира возвратится бывшему хозяину, а бывший покупатель, если и не потеряет деньги, то сможет получить назад только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи и которая не всегда соответствует реальной стоимости сделки.

Кстати, я не рекомендую экономить на налогах и всегда советую указывать в договоре купли продажи реальную стоимость квартиры. И продавец и покупатель от этого только выигрывают, делая инвестицию в свою безопасность.

Для подтверждения уплаты всех коммунальных платежей в ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета и справку из Киевэнерго.

Нужно проявить особенную осторожность в случае, когда в сделке участвует только один из супругов (супруги разведены или один из них считается без вести пропавшим).

Если сделка заключается по доверенности, то такую доверенность нужно проверить у нотариуса, который ее выдал.

Если квартира получена по наследству, нужно обратить внимание на то, существуют ли другие родственники (осужденные, за границей), которые могут начать судебные разбирательства.

Конечно, доказать или проверить "юридическую чистоту" квартиры далеко не просто. Намного меньше хлопот с покупкой жилья, которое продает первый хозяин. Но и здесь полной гарантии никто не даст. Бывают случаи, когда судебным решением отменяется первичная приватизация и все последующие договора купли-продажи. Поэтому лучше обратиться за помощью к адвокатам или компаниям, которые профессионально работают на рынке недвижимости.

Автор: Сергей Подгорный

Источник: 3doma.ua